Promoteurs immobiliers, courtiers et agents immobiliers

Les promoteurs immobiliers, les courtiers et les agents immobiliers ont des obligations particulières à remplir en vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (la Loi) et des règlements connexes pour contribuer à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement des activités terroristes au Canada.

Courtiers et agents immobiliers

En vertu de la Loi, vous êtes considéré comme un courtier ou un agent immobilier si vous agissez à titre d’agent dans le cadre de l’achat ou de la vente de biens immobiliers et que vous êtes autorisé à cette fin par licence, permis ou enregistrement délivré par une province. Cela comprend l’achat ou la vente de terrains, de maisons, d’immeubles commerciaux, etc. À titre de courtier ou d’agent immobilier, vous devez remplir des obligations particulières, même si vous ne recevez pas de commission pour transaction immobilière et sans égard au fait que vous ayez ou non des obligations fiduciaires en ce qui a trait à cette transaction.

À titre de courtier ou d’agent immobilier, vous n’avez pas d’obligations en vertu de la Loi pour des activités qui se rapportent à la gestion de propriétés. Autrement dit, si vous ne vous chargez que d’opérations de gestion d’immeubles, notamment de baux et d’activités de gestion locative (et non d’achat et de vente), les obligations décrites ci-dessous ne s’appliquent pas à vous.

Si vous êtes un agent immobilier et que vous agissez pour le compte d’un courtier immobilier, les responsabilités décrites ci-dessous incombent à ce dernier, à l’exception de celles ayant trait à la déclaration d’opérations douteuses et à la déclaration de biens appartenant à un groupe terroriste, qui s’appliquent autant à vous qu’au courtier.

Promoteurs immobiliers

Un promoteur immobilier s’entend d’une personne ou une entité, autre qu’un courtier ou un agent immobilier, qui au cours d’une année civile ultérieure à 2007, a vendu au public, selon le cas :

Les ventes au public comprennent les ventes à une personne, à une personne-morale ou à tout autre type d’entité. Les ventes au public excluent les transactions immobilières entre entités qui sont membres du même groupe et entre une filiale et son propriétaire.

Une maison neuve ou un immeuble neuf se définit comme un bâtiment qui a été construit au cours des deux années précédentes et qui n’a pas été occupé aux fins pour lesquelles il a été construit avant d’être vendu. Par exemple, une maison que le promoteur occupe à titre de bureau de vente entre toujours dans la catégorie des maisons neuves, pourvu qu’elle soit vendue dans les deux années qui suivent sa construction.

Dès le premier jour où vous remplissez l’une de ces conditions concernant vos ventes, vous serez considéré comme un promoteur immobilier pour le reste de l’année. Vous serez également considéré comme un promoteur immobilier dans les années suivantes, que vous remplissiez ou non n’importe laquelle de ces conditions dans les années qui suivent. En d’autres mots, une fois que vous êtes considéré comme un promoteur immobilier, vous le resterez à partir de ce jour, et ce, jusqu’à ce que vos activités changent de façon substantielle et permanente. À titre de promoteur, vous devez remplir vos obligations en vertu de la Loi lorsque vous agissez dans le cadre de la vente d’une propriété de la manière décrite ci-dessus.

Si vous êtes un promoteur immobilier qui est une personne morale, vous êtes tenu de respecter ces obligations, que vous vendiez les immeubles pour votre compte ou pour le compte d’une filiale ou d’une entité qui est membre du même groupe. Dans ce contexte, sont du même groupe les entités dont l’une est entièrement propriétaire de l’autre, celles qui sont entièrement la propriété de la même entité ou celles dont les états financiers sont consolidés.

Si, à titre de promoteur immobilier, vous engagez un courtier ou un agent immobilier pour agir à titre de votre agent dans le cadre des ventes au public, le courtier ou l’agent immobilier devra assumer les obligations législatives.

Si vous travaillez pour une entité déclarante en tant qu’employé, les responsabilités suivantes incombent à votre employeur, à l’exception de celles ayant trait à la déclaration d’opérations douteuses et à la déclaration de biens appartenant à un groupe terroriste, qui s’appliquent autant à vous qu’à votre employeur.

Les promoteurs immobiliers, les courtiers et les agents immobiliers ont la responsabilité de mettre en œuvre un programme de conformité, de soumettre à CANAFE certaines déclarations d’opérations et de tenir des documents qui peuvent être nécessaires dans le cadre d’enquêtes d’organismes d’application de la loi. Ces obligations en vertu de la Loi et des règlements connexes sont décrites ci-dessous.

Programme de conformité

Un programme de conformité complet et efficace constitue la base sur laquelle vous vous appuyez pour remplir toutes vos obligations en vertu de la Loi et des règlements connexes. Au cours d’un examen de CANAFE, il est important de démontrer que la documentation requise est en place et que les employés, les mandataires et toutes les autres personnes habilitées à agir en votre nom ont reçu la formation nécessaire et peuvent mettre en œuvre efficacement tous les éléments de votre programme de conformité. Un cadre supérieur doit approuver le programme de conformité et l’agent de conformité doit avoir le pouvoir nécessaire pour exécuter les exigences du programme. Vous devez :

Consultez la Ligne directrice 4 : Mise en œuvre d’un programme de conformité, le Guide de l’approche axée sur les risques et le Manuel d’instructions sur l’approche axée sur les risques pour le secteur de l’immobilier pour en savoir plus sur ces exigences.

Bien connaître son client

En tant que courtier et agent immobilier ou promoteur immobilier, vous devez vérifier l’identité de vos clients dans le cas de certaines activités et opérations, conformément au Règlement sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (le Règlement). Pour connaître vos clients, vous devez notamment suivre les méthodes servant à les identifier, en plus de mener certaines activités additionnelles énumérées ci-dessous.

Déclaration

Les promoteurs immobiliers, les courtiers et les agents immobiliers doivent remplir et soumettre à CANAFE des déclarations sur certaines opérations et sur certains biens. Les déclarations d’opérations financières sont essentielles pour permettre à CANAFE d’analyser les opérations de façon à élaborer des renseignements financiers qui sont communiqués aux organismes d’application de la loi et aux organismes partenaires. Par conséquent, CANAFE passera en revue la qualité de vos déclarations au cours des examens.

Opérations douteuses : Après avoir déterminé qu’il y a des motifs raisonnables de soupçonner qu’une opération effectuée ou tentée est liée à la perpétration réelle ou tentée d’une infraction de recyclage des produits de la criminalité ou de financement des activités terroristes, vous devez soumettre une déclaration dans les 30 jours suivant l’opération. Pour en savoir plus, consultez la Ligne directrice 2 : Opérations douteuses, la Ligne directrice 3A : Déclaration des opérations douteuses à CANAFE par voie électronique, et la Ligne directrice 3B : Déclaration des opérations douteuses à CANAFE sur support papier.

Biens appartenant à un groupe terroriste : Lorsque vous savez que des biens en votre possession ou à votre disposition appartiennent à un terroriste ou à un groupe terroriste, ou sont à leur disposition, vous devez soumettre une déclaration. Vous devez également soumettre une déclaration à la Gendarmerie royale du Canada (GRC) et au Service canadien du renseignement de sécurité (SCRS). Consultez la Ligne directrice 5 : Déclaration de biens appartenant à un groupe terroriste pour en savoir plus.

Opérations importantes en espèces : Lorsque vous recevez 10 000 $ CA ou plus en espèces, que ce soit en une seule opération ou en plusieurs opérations dans une période de 24 heures, vous devez soumettre une déclaration dans un délai de 15 jours civils. Pour en savoir plus, consultez la Ligne directrice 7A : Déclaration des opérations importantes en espèces à CANAFE par voie électronique, et la Ligne directrice 7B : Déclaration des opérations importantes en espèces à CANAFE sur support papier

Si vous avez un ordinateur et une connexion Internet, vous devez soumettre toutes les déclarations à CANAFE par voie électronique, à l’exception des déclarations portant sur les biens appartenant à un groupe terroriste, qui doivent être soumises sur support papier seulement.

Tenue de documents

Il vous incombe de tenir des documents sur certaines opérations et sur l’identité des clients. Ces documents doivent être tenus de façon à pouvoir être remis à CANAFE dans les 30 jours suivant une demande. Consultez la Tenue de documents pour le secteur de l’immobilier pour en savoir plus.

Pénalités pour les cas de non-conformité

Un manque de conformité à la partie 1 de la Loi peut entraîner des sanctions pénales et des pénalités administratives pécuniaires.

Glossaire

CANAFE a élaboré un glossaire dans lequel sont définis certains termes utilisés dans ses directives.

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